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这些老旧小区物业费何以顺利提价

每日新闻网此条文章来源于:解放日报 日期:2020-09-16 11:10:10

 这些老旧小区物业费何以顺利提价

  曲阳路街道探路“质价双提升”:12万平方米小区提价,收缴率超95%,物业投诉率降25.8%

  听到小区物业费要涨价的风声,王阿姨最初的反应和很多居民一样:“这怎么行?”她算了一下,自从10多年前搬进玉田路311弄后,物业费从没涨过。身为楼组长,王阿姨担忧:老旧小区物业费涨价要大多数居民同意,这可能吗?

  她的担忧不无道理。据了解,上海自2015年取消物业服务费政府指导价以来,仅两成小区成功调整物业费,大部分小区多年未调价。一些物业公司经营不下去,直接抛盘走人,小区陷入无人管理的状态。相比商品房,老旧小区的物业管理水平、居民收入水平普遍较低,物业费提价更是难上加难。

  然而,这件难事真的做成了。截至目前,虹口区曲阳路街道已有12万平方米的老旧小区提升了物业费,提价幅度从0.1元/平方米至0.4元/平方米不等,收缴率超过95%。今年预计将再覆盖老旧小区30万平方米,三年内覆盖100万平方米,实现物业质价双提升。值得一提的是,今年1至8月,曲阳辖区内12345物业投诉率同比下降25.8%。

  在虹口区委书记吴信宝看来,物业服务质价双提升,看似是经济指标提升,实际是党建指标和社区和谐指标的提升。

  物业费和管理服务,谁先提升

  虹房集团大柏树物业公司副总经理蒋彦记得,两年前曲阳路街道提出“党建引领下的周周转”工作模式,聚焦居民普遍反映,却一直没解决的问题。公司管理层被街道专门请去约谈,街道负责人说了这样一句话:“物业费固然不高,但管理水平应首先提升,才能取信于民。”

  作为上海首批大型居住区之一,建于上世纪80年代的曲阳社区已不再年轻。售后公房小区约188万平方米,近六成由大柏树物业托管。物业管理问题,也曾是矛盾焦点,投诉量占12345热线总投诉量的七成。然而,物业有苦衷:老旧小区物业收费低,有时还收不到,物业入不敷出,怎么提升服务?他算过一笔账:按照目前大部分小区0.8元/平方米的物业费来算,大部分小区这笔收入都不足以支付人员薪资。物业费只能从小区公共收益里拿。但这样一来,公共收益少了,又影响日常维护。

  在街道支持下,大柏树物业决定跨前一步,不再纠结“物业费和管理水平哪个先提升”的问题。在“美丽家园”建设基础上,针对社区“周周转”行动,物业投入大量人力物力,小区面貌很快发生变化。2018年底,大柏树物业还来了一次队伍“大换血”。淘汰一批观念落后的管理人员,引入的经理团队以80后为主。他们习惯走出办公室,在小区兜兜转转,服务意识大大增强。

  居民见环境好了,物业服务提升了,对物业的认同感随之提升。物业也向居民说明:要想维持这样的管理水平,光靠投入肯定做不到,调价迫在眉睫。

  从站着吵到坐下谈,达成共识

  玉四居委会主任张卓知道,物业费涨价不可急于求成。此前,玉四居委会、业委会、物业已合署办公,大柏树物业为此增设小区物业管理员。大柏树物业也是曲阳社区诸多物业单位中唯一建有党支部的单位。居民区党总支牵头,引领业委会、物业公司“双轮驱动”的协同社区治理,一直是曲阳社区的工作法则。

  物业费由哪些部分组成?收入、支出具体是什么?想如何调整……居委会、业委会先向物业详细咨询,并代表居民要求物业在服务质量上作出承诺。

  在先后召开的3次说明会上,尽管物业把收支细账列出来,显示亏空明显,居民仍不买账。有居民提出:“人家不涨,我们凭什么要涨?”张卓觉得可以理解,小区老年人超过40%,老年人大多比较勤俭。此后,居委会、物业、业委会和居民代表又开了10余次意见征询会。一次次征询后,居委干部和楼组长们试着传递出这样的信息:“每年我们的退休工资在涨,为什么保安、保洁的工资就不能涨?”“现在是花钱买服务的时代,想服务提高,为什么不肯多花钱?”“物业费提高后,就不需要从小区公共收益里拿钱,业委会可以真正用这笔钱做一些大家急需的事情。”

  从“站着吵”到“坐下谈”,在一次次拉锯战中,玉四居民区关于物业费上涨的征询通过率超过70%,东四小区双东居民区的征询通过率超过90%。在完成调价征询基础上,根据每个小区实际情况测算,从2019年7月1日起,玉四小区(多层)物业费每平方米提高0.25元,玉四花苑小区(高层)物业费每平方米提高0.4元;东四小区双东居民区每平方米提高0.1元。而且,物业费的收缴率不减反升,目前达到95%以上。近日,赤峰小区也初步达成每平方米提价0.25元的调价方案(包含物业承担小区垃圾分类管理费用),涉及建筑面积15万平方米。

  有了三年行动方案,质价相符

  过去,对于居民一些诉求,物业往往以“就这点钱”为挡箭牌。现在变了,物业服务上不去,别说提价,还将面临淘汰的危机感。大柏树物业拿出自有基金用于修缮公共设施,从改善社区环境开始提升服务,整改100多个问题,并按照提价承诺,让小区优美环境长效保持。今年1月,物业对保安队伍进行调整,更多年轻专业的保安来到小区。

  疫情发生后,曲阳辖区物业企业在“家园党建”引领下,组成“曲阳物业联盟”,针对防疫物资短缺、部分物业公司人手不足等问题,协调物业企业相互支援。4月,物业承担起垃圾分类主体责任。台风季节,物业将所有电线周围树木进行修剪,对可能倒伏的120棵大树进行加固。一天突降暴雨,一栋楼的六层渗水,造成五层一户人家漏水,原因是落水管没有及时清理。两户人家向物业提出赔偿,物业没有推诿,及时上门修复,妥善解决问题。

  现在的玉四、东四居民区,门卫昼夜有人值班,没有暴露的建筑垃圾,机动车停放有序,楼道整洁敞亮,环境绿意盎然。更多的公共收益被充实到小区维修资金中去。曲阳路街道党工委书记谢海龙说,今年1月,街道制定《曲阳路街道住宅物业服务质量提升三年行动方案(2020—2022年)》,激励辖区各物业服务企业主动跨前,提升服务质量,改善小区硬件设施及绿化环境,推进辖区物业企业服务走上“提升质量、居民满意、调整价格、质价相符”的良性运转轨道。通过三年行动扶持一批、淘汰一批、引进一批物业企业,促进辖区物业行业优胜劣汰。(记者 周楠)


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